전세사기 최소지원금 신청 조건·계산식: 보증금 3분의 1에서 무엇을 빼나

전세사기 피해로 보증금 1억 5,000만 원을 돌려받지 못했다면, 최소지원금으로 5,000만 원을 그대로 받게 될까요? 경매 배당금이나 변제금 등 이미 회복한 금액이 있다면 이를 반영한 뒤 부족분을 계산합니다.

전세사기 최소보장제는 2026년 11월 13일 시행 예정입니다. 신청할 수 있는 시점은 피해주택의 처리 방식에 따라 다르고, 지원을 받을 수 없는 경우도 있어 금액을 계산하기 전에 조건부터 확인해야 합니다.

전세사기 최소지원금 대상과 신청 조건

최소지원금은 특별법에서 정한 최소보장피해자를 대상으로 합니다. 전세사기피해자로 결정된 사람과 법에서 정한 일정한 임차인이 대상에 포함되며, 대한민국 국적을 가지지 않은 사람은 이 최소보장 대상에서 제외됩니다.

대상에 해당하더라도 누구나 같은 금액을 받는 것은 아닙니다. 보증금과 이미 회복한 금액, 피해주택의 처리 상황, 법에서 정한 신청 제한 사유를 함께 확인해야 합니다.

현재 지원관리시스템 안내상 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다. 피해자 결정의 구체적인 요건과 적용 여부는 계약 및 피해 상황에 따라 살펴야 합니다.

최소지원금 신청이 제한되는 경우

다음에 해당하면 법에서 최소지원금 신청을 제한합니다.

• 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 경우
• 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매의 배당요구 또는 공매의 배분요구를 하지 않은 경우
• 최소보장금의 전부 또는 일부를 이미 선지급받은 경우

배당요구·배분요구를 하지 않은 경우의 신청 제한은 2026년 11월 13일 이후 처음 경매개시결정이 있거나 공매공고가 이뤄지는 사건부터 적용됩니다. 시행 전 사건에도 같은 기준을 무조건 적용하는 것은 아닙니다.

최소지원금 계산식: 보증금 3분의 1에서 빼는 금액

계산은 임차보증금의 3분의 1을 구하는 것부터 시작합니다. 이 기준금액을 최소보장금이라고 하며, 여기에서 법령상 반영되는 회복액과 지원액을 차감한 부족분이 최소지원금입니다.

국토교통부가 안내한 주요 반영 항목은 다음과 같습니다.

• 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 배당금·배분금
• 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액
• 법에서 정한 피해주택 매입 등에 따른 경매차익과 임대료 지원액

임대료 지원액 등은 현금으로 직접 받은 배당금과 성격이 다를 수 있지만, 법령에서 정한 지원액은 계산에 반영됩니다. 같은 금액을 중복해서 빼지 않도록 항목별 지급·지원 내역을 구분해 두는 것이 좋습니다.

보증금과 회복액에 따른 가상 계산 예시

다음은 계산 원리를 이해하기 위한 가상 사례입니다. 신청 요건을 충족하고 표에 적힌 금액 외에 추가로 반영할 항목이 없다고 가정했습니다.

두 번째 사례를 풀어보면 보증금 1억 5,000만 원의 3분의 1은 5,000만 원입니다. 배당금과 해당 경매차익 등 반영 금액이 3,000만 원이라면 차액인 2,000만 원이 계산상 부족분입니다.

반영 금액이 이미 보증금의 3분의 1 이상이라면 채워야 할 부족분이 없습니다. 실제 지급 여부와 금액은 제출 서류와 개별 지원 내역을 바탕으로 결정됩니다.

경매 전과 배당 완료 후, 신청 시기는 다릅니다

최소지원금은 피해주택이 어떻게 처리되는지에 따라 신청할 수 있는 시점이 다릅니다. LH 등에 매입을 요청한 경우와 그 밖의 경우를 구분해서 보세요.

신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등 법에서 정한 대상은 처분 완료 전에 선지급금을 신청할 수 있습니다. 다만 선지급금은 모든 피해자에게 적용되는 제도가 아니며, 나중에 회복한 금액 등을 반영해 정산합니다.

신청 기간과 LH 제출서류

시행규칙에 따르면 최소지원금을 신청할 때는 별지 제16호 신청서와 관련 서류를 LH에 제출합니다. 피해자 결정 신청에 사용하는 기존 지원관리시스템과 최소지원금 신청은 서로 다른 절차이므로 구분해야 합니다.

신청 전에 준비할 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 전세사기피해자등 결정문
• 임대차계약서 사본과 주민등록표 초본
• 주민등록증·운전면허증·여권 등 신분증명서
• 피해주택의 부동산등기사항전부증명서
• 경·공매가 완료된 경우 배당표 또는 배분계산서
• 보증금반환채권을 통해 변제받은 내역을 확인할 수 있는 서류
• 신탁사기피해자에 해당하는 경우 신탁원부

최소지원금 신청·지급 업무는 LH가 담당합니다. 다만 2026년 11월 3일 기준 전용 온라인 신청 메뉴와 구체적인 접수 창구는 확인되지 않았습니다. 제도 시행일인 11월 13일에 맞춰 나오는 LH와 국토교통부의 접수 안내를 확인해야 합니다.

이미 피해자 결정을 받은 사람의 신청 기간

특별법상 피해지원 신청기간은 원칙적으로 피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내입니다. 다만 경·공매 진행 등 부득이한 사유로 기간 내 신청할 수 없다면, 해당 절차가 완료된 날부터 1년 이내에 신청할 수 있도록 한 예외가 있습니다.

최소지원금 규정이 시행되기 전에 이미 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 제도가 적용되며, 이 경우 지원 신청기간은 2026년 11월 13일 시행일부터 계산합니다. 개인별 신청 가능 시점과 기한은 진행 중인 절차에 따라 함께 확인해야 합니다.

지급 결정·이의신청과 공공임대 지원 제한

LH는 최소지원금 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 이내에서 한 차례 결정 기간을 연장할 수 있습니다.

지급 여부나 금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다. 시행규칙은 별지 제18호 이의신청서를 작성해 LH에 제출하도록 정하고 있습니다.

지원금을 받은 뒤 보증금의 전부 또는 일부를 추가로 회수하는 등 법에서 정한 사유가 생기면 신고와 반납이 필요할 수 있습니다. 결정 통지서와 배당·변제 관련 서류는 정산 내용을 확인할 수 있도록 보관해 두세요.

제도 시행 전에는 피해자 결정문과 보증금 회복 내역을 먼저 정리하고, 자신의 피해주택이 어느 처리 단계에 있는지 확인해 두는 것이 좋습니다. 이를 바탕으로 최소지원금의 신청 시점과 다른 주거지원과의 관계를 판단할 수 있습니다.